פסק-דין בתיק ת"א 8516-03-09

רקע

1.         התובעים, חסן שמבור וג'מאל שמבור, הגישו תובענה נגד שלושה נתבעים, עודה מוחמד, עודה עבד אל האדי ונידאל עודה, על סכום של 115,000 ש"ח וביקשו בנוסף צו עשה וצו לסילוק יד. נטען שהתובעים הינם הבעלים הרשומים, או זכאים להרשם כבעלים, לגבי 2/3 מחלקת המקרקעין ברחוב אל מוהדי 20 בחיפה גוש 10755 חלקה 64 (כל החלקה תקרא להלן- המקרקעין או החלקה בהתאמה). הנתבעים הינם הבעלים הרשומים של 1/3 מהזכויות במקרקעין בחלקה, במשותף עם התובעים. נטען שזכויות הצדדים הינם במושע על פי מערכת הסכמית מיום 7.1.87. נטען שהנתבע רכש במועד זה 347.4 מ"ר בחלקה (1/3) ובהתאם להסכמות בין הצדדים, לתובעים יוחדו זכויות בשיעור 2/3 של החלקה בחלק הצפוני ולנתבעים 1/3 בחלק הדרומי. במהלך יולי 2007, הגיש הנתבע בקשה להיתר בניה לצורך אישור מצב סופי בבית דו-משפחתי שנבנה על השטח בחזית הדרומית של החלקה הפונה לרחוב אל מוהאדי בשכונת כבביר בחיפה כאשר בחזית הצפונית מצוי בית התובעים.

2.         נטען שהתגלה שהנתבע 1 זייף את חתימת התובעים על בקשה להיתר, שמשמעותה הסכמתם לבקשה. התובעים טענו כי טרם התחלת הבניה הוסכם כי ישמר שביל גישה לבית האחורי (של התובעים) ברוחב מינימלי של 5 מטרים. נטען שלאור בקשת הנתבע הוסכם שרוחב הדרך יהיה 4 מטרים נטו אך בעתיד הנתבע יפצה את התובעים כדי שווי השטח שהופחת מדרך הגישה. נטען שעד למועד הגשת כתב התביעה לא הוסדר הפיצוי. נטען עוד כי בחזית הצפונית של ביתו בנה הנתבע קיר הפרדה בין חלקו לבין גינת התובעים והרחיקו 4 מטרים מקו הבניין של ביתו, במקום 5 מטרים כמוסכם ועל ידי כך פלש לשטח התובעים וחרג משטח זכויותיו בסך 24 מ"ר. נטען עוד שהנתבע ניצל 3.65 מ"ר על חשבון אחוזי הבניה של התובעים בחלקה. נטען כי הנתבע סגר את קומת העמודים במפלס 2.50 ומשכיר שטחים אלו, למרות ששטח זה אמור להשאר פתוח וללא שימוש. נטען עוד שבבקשת ההיתר הוצג לועדה שבקומת המסד יהיה מיכל סולר להסקה כאשר בפועל הסולר משמש לתדלוק רכבים.

3.         התובעים דרשו מהנתבע להזיז את קיר ההפרדה כ- 1.50 מ' עד 1.80 מ' לכיוון דרום על מנת לבטל את הפלישה לשטחם. בנוסף דרשו פיצוי בגין שווי שביל הגישה בחריגה בשימוש באחוזי בניה. נדרש גם סילוק מיכל הדלק. בחוות דעת מומחה שהוגשה על ידי התובעים (על ידי מר אורי פרץ פרי) נקבע שעלות פירוק הקיר ועבודות נוספות עומד על סך 40,000 ש"ח; שווי חלק B (השטח באיזור המעבר ) בשטח 17 מ"ר עומד על 10,000 ש"ח; ירידת ערך בגין הצרת המעבר - 25,000 ש"ח; שימוש ללא רשות בשטחים A (השטח באיזור  הקיר המפריד מצפון) ו- B השייכים לתובע - 15,000 ש"ח; ניצול עודף זכויות בניה - 5,000 ש"ח, ובסך הכל, 95,000 ש"ח. בגין נזק ועוגמת הנפש שנגרם על ידי הנתבעים דרשו התובעים פיצוי בסך 20,000 ש"ח.

הראיות

חוות הדעת של אורי פרץ פרי - שמאי מקרקעין

4.         חוות הדעת התייחסה לירידת ערך החלקה. השמאי בחן את ההסכם בין מוחמד נאיף סרור, המוכר המקורי, לבין עבדאללה חוסיין עודה, הקונה, משנת 1971. על פי ההסכם, המוכר מכר את החלק הקדמי של החלקה. הסכם נוסף נערך בין מוחמד נאיף סרור, המוכר, לבין חסן שמבור וג'מאל שמבור בשנת 1987, אז רכשו האחרונים את החלק האחורי של החלקה. ישנו זכרון דברים משנת 1994 בין שמבור ועודה לפיו יבנו שמבור גדר בגבול החלקה. צויין שהחלק הקדמי של החלקה, 1/3, הם 199.51 מ"ר כאשר בפועל נוצלו 203.16 מ"ר (3.656 מ"ר מעבר לזכויות). בחלק האחורי השייך לשמבור, 2/3 מהזכויות מהווים 399.02 מ"ר, מתוכם נוצלו 230.5 מ"ר.

5.         נטען שעודה בנה מבנה על החלק הקדמי של החלקה בחלקם של שמבור והשאיר מעבר לחלק האחורי של החלקה ברוחב 4 מ' בלבד. נטען שהחלקה בשלמותה מגיעה ל- 1,034 מ"ר, 1/3 הינו 344.66 מ"ר ו- 2/3 הינו 689.34 מ"ר. על מנת ששטח החלק הקדמי יעמוד על 344.66 מ"ר ועל פי תכנית מודד מוסמך מיום 17.8.08 קטע A שסומן במפה חייב להיות 29 מ"ר וקטע B בשטח של 17 מ"ר ובסך הכל 46 מ"ר מהווים שטחים שהם מעל השטח המגיע לעודה (סומנו במפה ח' לחוות הדעת). עודה נדרש להעביר את הקיר המפריד בין החלק הצפוני לחלק הדרומי (בשטח A) 1.52 מ' ובצידו המזרחי 1.86 מ' על מנת להחזיר את השטח שנלקח על ידו. לגבי חלק משטח B נקבע כי יש לפצות את שמבור עבור השימוש בשטח על ידי עודה מכיוון שחלק מהמבנה של עודה נבנה על שטח B. השמאי המליץ על העברת הקיר בחלק הקדמי של החלקה שמפרידה בין שני החלקים למרחקים שצויינו לעיל. נטען שיש לפרק את הקיר לכל אורכו כולל היסוד, לחפור יסוד לקיר חדש, לצקת את היסוד והקיר מחדש, ולמלא את המרווח עם מילוי הנמצא בשטח. השמאי העריך עבודה זו בסך של 40,000 ש"ח. השמאי העריך את הפיצוי עבור שטח B של 17 מ"ר בסך - 10,000 ש"ח. ביחס למרווח בין המבנה לבין גבול החלקה המערבי, שווי חלק B הוערך בסך של 10,000 ש"ח. ביחס למרווח שנותר - 4 מ' במקום 5 מ' הוערכה ירידת ערך אצל שמבור בסך 25,000 ש"ח וביחס לדמי שימוש עבור שטחי A  ו- B, השמאי העריכם בסך 15,000 ש"ח. בגין ניצול עודף זכויות בניה בחלק הקדמי על חשבון החלק האחורי בשטח של 3.65 מ"ר קבע השמאי פיצוי בסך 5,000 ש"ח. נושא ניצול היתר הוערך במסגרת חוות דעת אדריכלית מאת אדריכלית עירית שרף-נתניהו. סך כל הליקויים והפיצוי הגיעו לסך של 95,000 ש"ח. נטען שיש להוסיף לסכום זה 25% במידה ועבודות מבוצעות על ידי שמבור לבדם. כמו כן, צויין שמיכל הדלק שנמצא במבנה הקדמי הינו ללא מאצרה.

6.         המודד, רמזי קעואר, ערך שתי מפות מדידה - 2 ו- 2א', בהן ניתן לראות בבירור את השטחים שצויינו לעיל.

7.         תצהיר עדות נמסר על ידי חסן שמבור. הוא תיאר את רכישת הזכויות על ידי כל אחד מהצדדים. הוא גם תיאר שלימים הופקע שטח משטח החלקה בחזית הדרומית לאורך רחוב אלמוהדי בשטח שרכש נתבע 1. שטח החלקה בכלל הוקטן ל- 990 מ"ר, קרי הופקעו 44 מ"ר. נטען עוד שביולי 2007 הגיש הנתבע בקשה להיתר בניה לצורך אישור מצב סופי לבית דו-משפחתי לגבי בניית בית שנבנה על ידו בחזית הדרומית של החלקה הפונה לרחוב אלמוהדי. נטען שבסמוך להגשת התביעה התגלה שהנתבע זייף את חתימת השותפים האחרים על גבי ההיתר וכי ההיתר ניתן על סמך ההסכמה המזוייפת. הוגשה תלונה למשטרה בעניין זה, אולם היא נגנזה לאור ההליכים האזרחיים המתנהלים בין הצדדים. נטען כי התובעים דרשו מהנתבעים למלא אחר דרישות השמאי אולם הדרישה לא נענתה.

8.         התובעים ביקשו פיצוי כאמור בחוות הדעת וכמו כן צו עשה לסילוק הנתבע מהשטחים השייכים לתובעים (הקיר בין החלק הצפוני והחלק הדרומי), צו עשה לסילוק מיכל הסולר המצוי בשטח על מנת שיוחלף לסולר להסקה בלבד, וצו עשה להתאים את קומת המסד במפלס 2.5 בהתאם למתואר בבקשה להיתר ובנוסף ליתן צו הצהרתי בהתאם לתוצאות התביעה לחלוקת החלקה כאשר הגבול הצפוני יהיה על פי המיקום אליו צריך הנתבע להזיז את הקיר בהתאם למפת המדידה ושהחלקה תפוצל לשתי תתי-חלקות בהתאם לסימן ח' ותקנה 60 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969.

9.         הנתבע עודה מוחמד, הגיש תצהיר בו טען כי הוא מסכים שהינו מחזיק ב- 347.4 מ"ר מהחלקה, זאת על פי חוזה רכישה מיום 17.7.87. הוא טען שביום 17.3.94 קיבל את ההיתר לבצע את הבניה. לטענתו, הבעלים ידעו בדרך זו או אחרת על ההפקעה. לטענתו, המרחק בין הבניין הקיים (הישן בחלק הצפוני) לבין הקיר המפריד בחלק הדרומי הינו 9 מ'  ודבר זה נתמך על ידי תכנית מדידה שהוכנה ביום 1.6.09 שקובעת שהמרחק בשטח בפועל הינו 8.99 מ'. לכך מתווספת עובדה נוספת, שהזכויות שלו מוחזקות על סך 326 מ' במקום 330 מ', דהיינו שחסרים 4 מ"ר בנסח הרישום. הנתבע טען ששטח זכויותיו עומד על 330 מ"ר ולא 347 מ"ר כפי שצויין בהסכם. הוא טען שתכנית המדידה של התובעים חסרת תוקף היות והגוש והחלקה שעל בסיסם הוכנה לא היה רשום והתכנית לא קיבלה אישור פקיד ההסדר כנדרש על פי תקנות המודדים. נטען שקיימים בעלים רשומים נוספים בחלקה. הנתבע טען בנוסף ששטח התובעים אינו 686.6 מ"ר אלא 660 מ"ר בהתאם להחלטת פקיד ההסדר. נטען עוד שאין סיבה שהשטח המופקע יתקזז מזכויותיו בלבד. הנתבע הכחיש את טענת זיוף החתימה לצורך קבלת היתר הבניה. הוא טען שהבניין בנוי על פי היתר, לרבות מיכל הסולר. הוא טען שניתן טופס 4 המעיד על תקינות ההליכים והתאמת התכנון למצב בפועל. הוא טען בנוסף שמעולם לא התחייב לפצות את התובעים בגין הקטנת רוחב דרך הכניסה. הנתבע טען עוד שמדובר בהערכת שמאי מופרזת.

החקירות

10.        בחקירתו פרץ פרי ציין שלא בדק מדוע הנכס מוקפא ומדוע הקרקע נמצאת בהסדר, אך טען שאין זה משפיע על הנושאים של חוות הדעת (עמ' 11 ש' 21 - 23). הוא אישר שבוצעה הפקעה וששטח החלקה כיום 990 מ"ר (עמ' 12 ש' 10 - 11). ביחס לחלקים של כל אחד מן הצדדים הוא הסכים שהיה מדובר בזמנו ב- 1,034 מ"ר, 2/3 לתובעים ו- 1/3 לנתבע (עמ' 12 ש' 27 - 28). הוא הסביר כיצד חילק את השטחים שסומנו ב- B ו- A. כאשר נשאל כיצד התייחס להפקעה הוא אמר ש"ההסכם בו רכש הן בהסכם הראשון והן בהסכם השני התשריט מדבר בעד עצמו, החלקים 2/3 ו- 1/3 מדברים על שטח החלקה לפני ההפקעה" (עמ' 13 ש' 18 - 19). שמבור לא נחקר. עודה מוחמד נחקר. הוא הודה שבנו מתדלק את המשאית בבית (עמ' 17 ש' 3), אך טען שיש להם אישור לכך (ש' 5). הוא הבהיר שקיים אישור למלא סולר להסקה ולא דלק לתדלוק (ש' 11). הוא גם הודה שתנור הסולר להסקה כלל אינו מחובר (שם ש' 23). הוא הודה שהוא רכש את החלקה בהתאם לתרשים נספח ג' שצורף לתצהירו לפי הסימונים המופיעים בתרשים. הוא טען שכאשר קנה את המגרש לא ידע שיש תכנית להפקעה (עמ' 18 ש' 9 - 16). הוא טען שהקטנת השביל היתה בהסכמה (ש' 22, שם). הוא טען שלא התחייב לשלם דבר בגין כך (ש' 27). הוא טען שנתן שטח בגין שטח והצביע בנספח ד' על ריבוע בגודל 2.19 X 3.98 (עמ' 19 ש' 1). הוא טען שהוסכם שההפקעה תחול על חשבון כולם. בנוגע לחתימה הוא טען שחתם בשם כולם והתובעים ידעו זאת (עמ' 20 ש' 27 - 30).

עמדת התובעים בסיכומיהם

11.        נטען שבמהותה תביעת התובעים לאחר שתוקנה מהווה תביעת פירוק שיתוף במקרקעין (לאחר הסדר הזכויות). נטען שבמקרה הנוכחי צורפו עילות נוספות של צו עשה להפסיק את השימוש במיכל התדלוק, לפתוח את קומת העמודים שהוצגה כסגורה ושנעשה בה שימוש נגד ההיתר ועילות כספיות. נטען שהתובעים הוכיחו שהם זכאים להרשם כבעלים של 2/3 מהמקרקעין כאשר הנתבע זכאי ל- 1/3 מהזכויות. נטען שלאחר שנת 1997 הועברו הזכויות לילדיו של הנתבע 1 והם צורפו כנתבעים נוספים. נטען שפסק הדין חייב לחול על כולם היות ולא הגישו כתב הגנה נפרד או תצהירים. נטען שזכויות הצדדים נקבעו במושע אולם לפי המערכת ההסכמית, למשל החוזה בו רכשו התובעים את הזכויות ביום 7.1.87 שקדם לחוזה של הנתבעים, יוצא שהנתבעים רכשו 347.4 מ"ר מסויימים כאשר צלעות החלקה שלהם הוגדרו גם בחוזה והיו בריבוע של 19.3 ו- 18 מ' ובסך הכל 347.4 מ"ר שהיוו באותו זמן שליש מהזכויות. נטען שהנתבע העיד שרכש את חלקו לפי נספח ג'. נטען שהתובעים והנתבעים רכשו כל אחד שטח ספציפי וחתמו עליו ועל מידותיו. נטען ששטח התובעים היה בהתאמה 686.6 מ"ר של 2/3 מהחלקה אז. נטען שהטענות בנוגע לאי צירוף בעל החלקה אינן מהותיות. צויין שבשנת 1994 הופקע חלק מהחלקה בצד הפונה לרחוב אלמוהדי (ת/1 - שטר ההפקעה). ההפקעה בוצעה ביום 3.1.94. נטען שגם אם הנתבעים טוענים שמדובר בתכנית הפקעה ישנה העניין פועל לרעתם.

12.        נטען שבשנת 2007 הגיש הנתבע בקשה לאשר מצב קיים כפי שנבנה. נטען שהתברר שהחתימות של התובעים לא מקוריות והנתבע הודה שחתם במקומם, כביכול ברשות. ב"כ התובעים ביקש לדחות גרסה זו, כיוון שאינה הגיונית או סבירה. נטען שהתובעים לא אישרו את המצב הסופי ולכן אינם כבולים אליו כפי שמופיע בהיתר. נטען שבשנת 2007 ובשנת 2008 התובעים הזמינו מומחה ומודד וחוות דעת אדריכלית כדי לבדוק בדיעבד את פעולות הנתבע. נטען שעלה שבחזית הצפונית קיר הבטון לא מצוי במקום. נטען שהמפה הצבעונית שסומנה 2/א כוללת את הסימונים המחייבים ונמצא שקיר הבטון נמצא בתוך חלקתם של התובעים. כמו כן נטען שעל פי חוות הדעת הנתבע ניצל זכויות בניה שאינן שייכות לו בסך 3.65 מ"ר. נטען שיש לפתוח את קומת העמודים היות ואין אישור לסגור אותה ושמתנהל שם עסק. בנוסף נטען שאולי אין מדובר בתחנת דלק פיראטית (מסחרית), אולם המיכל אינו משמש להסקה מרכזית, בניגוד לנטען בתשובה לשאלון. ב"כ התובעים חזר על הסכומים שנכללו בחוות הדעת. נטען שבמידה ונלקחות המפות שצורפו לחוזים יורד שטח הפלישה המשולש לרמה של 13.51 מ"ר וכך הוצאה חוות דעת מתוקנת שהפחיתה את עילת השימוש בשטח מ- 10,000 ש"ח ל- 5,000 ש"ח. נטען שעוד עלה שבקיץ 2009 פרסם פקיד ההסדר לוח זכויות על פיו תרשם החלקה במספר גוש וחלקה חדשים כאשר נרשמו הזכויות כמו קודם, 1/3 ו- 2/3. נטען שגם המודד וגם השמאי נשאלו אודות השפעת תכנית ההסדר ונטען שלגבי גוש בהקפאה לא ניתן לערוך תכנית חלוקה. נטען שכיום לאחר ההסדר ניתן לבצע את החלוקה על סמך חוזי הרכישה. נטען שהתביעה נסמכת על דיני החוזים, דיני תכנון ובניה, ודיני המטרדים (מטרד ליחיד) וסעיף 63 לפקודת הנזיקין בעניין תחנת הדלק וסגירת קומת העמודים.

13.        נטען שהטענה היחידה שמצריכה התמודדות הינה כי קיים בתשריט נספח ג' ציון של רווח של 9 מ"ר בין קיר החלקה לבין הבית הקיים (הדרומי). כמענה נטען שלא ברור מהיכן נלקחו 9 המטרים להם טוען הנתבע. נטען שנעשו שינויים בביתם של התובעים ולכן לא ברור איפה נמצאים ה- 9 מ'. נטען שאם יבחנו התכניות שהגישו הנתבעים בקשר לאישור חלקת העמודים יתגלה כי צויין שיש 13.4 מ' מרחק בין שני הבתים, ואם מורידים 13.4 מ- 9 יוצא שצריך להיוותר מרחק של 4.4 בין קו הבניין של הנתבע לבין קיר הבטון. מכל מקום נטען שלא יכול שיש 9 מ' בין הבית של התובע לסוף החלקה של הנתבע. נטען שהתובעים הגישו מסמכים וחוות דעת ולעומת זאת הנתבע לא הגיש דבר. ביחס לשטח המרובע הקטן התברר שמדובר ב-8.7 מ' ועדיין קיים הפרש שלא כוסה.

עמדת הנתבעים בסיכומיהם